Wednesday, August 4, 2010

科學解讀大埔農地強徵案

大埔農地遭苗栗縣政府強硬徵收,日前逼到老婦自殺,而什麼都會轉彎的吳揆卻認為老婦本來就有憂鬱症而自殺,果真高級天龍人的想法不是死老百姓可以理解的。

一直以來,我都有在關心此事,只是都沒有特別寫篇文章,現在就讓我用科學的角度來分析大埔強徵案。

先從數字來看:

天下雜誌452期中,土地之怒2 農田變工廠 徵收浮濫 台灣還需要更多工業區嗎?(連結內只有部分,全文請見雜誌) 這篇文章有段話(P.52)是這樣說的
以大埔與竹東二重埔計劃為例,徵收土地面積遠遠超過工業區面積。苗栗大埔工業區只有二十八公頃,但實際徵收一五四公頃。劉政鴻預估,變更後,竹南一坪住宅可賣八萬,而他的徵收成本(不含開發)最高只有一萬七。

先不論園區會不會有廠商進駐,園區之外多徵的地有126公頃,1公頃 = 3025.00011 坪,方便計算我用3025坪就好。

一坪住宅可賣八萬,以最高的徵收成本一萬七去扣除,每坪可得利益為六萬三。

所以總共的估計利益為
126 x 3025 x 63000 = 24012450000
很多位數有點難算,翻譯成口語為兩百四十億




再來,從地圖來看:

blog20100803
這是大埔農地被苗栗縣政府圍地時的公告,可以看得出若園區有起來,徵收地的房價應該會不錯。

然後在2009/03/10的時候,網路上有這篇這篇在賣"科學園區四期 竹南基地 中大埔小段 徵收地",售價:2.85萬/坪,而地段可以看一下這兩張圖。

blog20100802

blog20100801

是不是很眼熟呢 ? 來對照一下Google Map。

blog20100804

比對上面的圍地公告,跟兩張賣地圖,用路名與衛星圖可以很清楚地得知,這賣地的地段就是此次大埔強徵案的地段,所以地價已經就地漲成28500了,相當迅速。

接著,來比對一下時間點,賣地的文章是在2009/03/10所發,而根據蘋果日報的資料得知,2009/4月內政部才核准區段徵收計劃書,月底才公告實施都市計劃,為什麼早在三月的時候就已經有業者可以得知消息賣地了 ?

這就讓人有很多疑問了,為什麼政府徵收的地會由民間業者去賣 ? 是已經轉手了 ? 為什麼還沒徵收已經有業者放出賣地的消息 ? 是內定好了 ? 為什麼那些農地一定要強制徵收,而且不能還地只能換地 ? 是已經賣出了 ?

諸多疑問,我想以當今政局,其真相就會跟“尹清楓命案”一樣,難有真相大白的一天吧。

50 comments:

  1. 太優秀了!給你鼓掌!!

    那個利益還真的很多位數、看得人都眼花了,

    怪不得劉政鴻要吃了秤鉈鐵了心、非蠻幹到底不可。

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  2. 板主弄錯了喔,你忽略了公共設施的部份,還有徵收的土地至少有4成必須轉換成住宅區還給農民。

    所以150*0.4=60公頃的住宅區是必要的(除非要農民們住街上)
    另外政府有說版主都沒在聽,公共設施的部份有46.36公頃;所以至少必要的徵收部分就佔了106公頃。

    還有自從93年竹科提出擴大計畫開始,96年就核可了相關的都市計劃,除了擴大園區外還包含了住宅區、商業區、學校等生活機能,並且根據中央機關建議不斷進行修訂;這些版主都不知道嗎?

    連最基本的情報收集方法都沒有,還用的上科學方法嗎?

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  3. 請問樓上大大:
    沒錯,您說的是,徵收的土地至少有4成必須轉換成住宅區還給農民,那住宅區的價位不會因此水漲船高嗎??難道該計畫完成後住宅區會賣17,000?? 28,500?? 或是更高?? 依舊有利可圖ㄚ。
    再以苗栗縣來看,"農民"要的是耕作的農地,強徵換"住宅區"給他們幹什麼?? 他們可以耕作維生嗎?? 等於政府強迫"農民"離職,一群老年失業的"農民"如何生活??
    當今馬的政府一直對百姓強調"節能減碳"還脫下西裝上班作秀,還一直核定大型開發案.....開發是最不環保的行為;再說檢討一下苗栗縣的工業區,有多少閒置不用的廠房?? 這樣的情況全省都相同,政府還做了很多"蚊子館",還要另行徵地開工業區嗎?? 您可以基本的情報收集方法來為大家回答一下嗎??

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  4. 二樓的 希望你標準一致 是監督爛症腐的力量 而不會是反監督的633團隊

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  5. 提到 46.36 公頃是「公共設施」,請問「公共設施」是啥?居然比園區 28 公頃還大得多?是不是只是灌水徵收面積的巧立名目?
    另外還給農民的建地根本沒有四成,而是按照建地價格與徵收價格的比例去分配,那些住宅區恐怕都會變成炒地皮的標的物了!

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  6. 給二樓 :
    1.請提供你所說的法源依據,是土地法還是都市計畫法內的哪些條文?

    2.要護航請搞清楚狀況,這次大埔強徵案是群創光電陳情增地的那五公頃、24戶農民的地,請別混淆視聽,時間點是不一樣的。

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  7. 目前大埔自救會目前提出的補償方法似乎是:(目前公告地價*坪數)/未來開發後地價=配回坪數;如果是這樣當然很不合理。

    可是若以政府相關會議紀錄、公告、新聞,以及房地產業者的討論來看,抵價地面積應為徵收面積41、46%;這部份還要在查,或網友有確實法律程序資料可供參考?

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  8. >>這次大埔強徵案是群創光電陳情增地的那五公頃、24戶農民的地,請別混淆視聽,時間點是不一樣的。

    這樣說就不對了,區段徵收必須將所有土地徵收後再重新分配,所以計畫區內的土地本來就要全部徵收後在重新分配。
    當然部份地區應規劃的關係有可能申請原地保留。
    而擴大增地的那五公頃部分,原地保留因廠區開發而成為不可能。但要注意的是,就算不擴大廠區,那五公頃也本來就是要被徵收的,這點並沒有改變。

    這部份可以從那邊愚人節的會議紀錄中看到。

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  9. >>請提供你所說的法源依據,是土地法還是都市計畫法內的哪些條文?

    並非從法源推估而來,主要參考的資料是96年的會議紀錄;其中縣政府提出抵價地須至少配回45%-----而最低配地需求為48.89公頃;45%的標準應該是源於抵價地面積不得少於總徵收面積40%的法令要求。而在97年的版本中,住宅區的面積為67.55公頃。

    當然這部份本人並非專門,若有疏漏還請指教。

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  10. 很多人都以為這個案子是單純將農業區開發成工業區,實非如此,此乃都市計劃;為的是將竹南地區開發成一個新市鎮。因此本次計畫中工業開發所佔的比例無足輕重。

    公共用地46.36公頃是否太多,其中道路即佔了25公頃;學校跟電力占了5公頃;河岸地佔了6公頃.....當然要不是法令限制,應該大家都希望能賣錢的土地能更多吧?

    至於竹南園區是否有再擴張必要?
    標準廠房部分使用率為55%左右,而可出租土地利用率達99%左右。

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  11. 會說農地被徵收作都發很可憐的人,大概沒聽過甚麼叫暴發戶吧?

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  12. 感謝上面幾位理性的討論,雖然這些東西不是我的專業,不過看過都委會672、679會議紀錄後,可以了解到所徵154.13公頃用地各項分闢用途,但是有些疑問還是沒辦法釐清。

    1.為何政府徵收的地會被拉高價錢後由民間販售 ?
    2.為何群創光電無須用地,當地民眾又強烈抗爭之下,還是沒有辦法原地償還 ?

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  13. 另外,給某樓,我只聽過三代公務員身價數百億,跟三歲自耕農的故事,這就是你說的暴發戶嗎 ?

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  14. >>為何政府徵收的地會被拉高價錢後由民間販售 ?
    這個仲介案要賣的應該是"預定被政府徵收的農地",獲利的空間在於從賤價的農地轉為有價值的建地。賣方為農民,投資客必須等政府徵收分配,才能取得建地。

    以仲介所說的"低成本高報酬 , 換算後配回建地成本約7萬元"來看,算法應該是:
    2.85萬(每坪農地)/0.4(交換比)=每坪建地成本7.125萬

    其實以每坪農地賣2.85萬來看就算是高價,因為一般農地的市價低於公告價,是一文不值的。

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  15. >>為何群創光電無須用地,當地民眾又強烈抗爭之下,還是沒有辦法原地償還 ?
    這部分因為不確定抗爭地主的土地位址與實際要求(可參考689次紀錄等),所以很難判斷,只能約略臆測。

    可能的因素之一是,若看679次紀錄中的劃分地圖,擴增的五頃範圍內原先包含商務區與道路,就算復原也不能保證不會被拆遷。


    另外兩點令人在意的是,在689次會議紀錄中,大埔自救會的態度是"決不接受徵收";而自98年5月政府發放地上物相關補償費之後,就不得在該地上種植農作物(不論接受補償與否)。
    因此只能說縣長手段蠻橫,但是農民作物被破壞乃不可為而為之的結果。

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  16. 另外要補充的是,目前那些抗爭地主已經錯過了申請時間,因此在補償問題上可能無法以上述條件視之。

    因此以現有條件來看,只能申請補償金而無法申請配地。

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  17. 感謝上面的意見,關於徵收手段部分,我就不多說了,請見http://www.dfun.com.tw/?p=27786或自行google。

    另外感謝解釋建地成本計算方式,不過我還是不懂為何是給所謂的王先生去賣就是。

    補述一下,我前面全部以住宅去算的240億其實不為過,就算真實以各種規劃用地去計算,加上發包、工程中的隱藏利益,我想是不會少於這個數的。

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  18. 給二樓,(徵收的土地至少有4成必須轉換成住宅區還給農民),意思是原價歸還嗎?還是以住宅區價格,(一坪住宅可賣八萬,以最高的徵收成本一萬七去扣除,每坪可得利益為六萬三),那這樣是不是就像把人抓來然後叫人拿很多錢來贖,向土匪一樣。

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  19. 拜託一下,要參與討論,也麻煩自己做點功課,不然很難就事論事耶,淪為各說各話,就沒意思了!

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  20. 明明那個徵收計劃圖,住宅區很明顯超過一半...
    還跟別人說是為了用來配地而不是為了炒地皮?
    誰相信啊?

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  21. 你眼力真好,如果住宅區真超過一半的話,那可是涉及偽造文書喔....

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  22. 一個議題真的要做好多功課,尤其對一位過客來說。
    謝謝解釋!碰到類似議題應該會有多一點認識了。

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  23. >>其中縣政府提出抵價地須至少配回45%-----而最低配地需求為48.89公頃

    請問這48.89如何來的?

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  24. 謝謝你!讓一些不懂事件內容的人更清楚政府的醜陋!

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  25. >>請問這48.89如何來的?
    這個數據是從96年會議紀錄中,縣政府的提出的估算值;詳細的計算方式並不清楚,應該是源於配地率與補償計算而得。

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  26. 都市計畫送審前,有一道程序「公開展覽三十天及舉行說明會」,所以開會審查前,書圖都已經先公布了,因此核定前任何人都可以查得到徵收位置與面積,並非難事。都審過了,就開始進行徵收(私有土地)程序了

    (因此您文中說徵收核定前,業者怎麼會知道準確地徵收範圍,這一點都不奇怪。)

    科學研究很好,法律與程序也應該加減了解一點,以免好意被扭曲......

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  27. 恩,不過還是不能解釋政府徵收的土地為何會被業者拿去賣。

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  28. (審查會有開過幾次的簡單經驗分享)

    基本上委員"只看有沒有違反相關的法律規定",只要沒有違反,大概都會過。

    少部分謹慎的委員,會要求(有關)"主管機關"(不是地方的縣市政府哦)也出席。

    另外一點,普通民眾也可以到審查會上表達意見的(我親眼看過民眾也到審查會場中激昂發言,不過委員採不採信就看他高興了,我側面觀察,多數委員還是一樣"只看有沒有違法",就這樣。)

    所以,對付萬惡的政府,只有科學研究,"效果"真的很有限,倒不如好好研究法律,才能夠制裁這些知法弄法的人。

    PS:別怪審查委員顢頇,因為法律沒規定的事情/要求/標準,他也不能管,但是法條或相關規定有寫到的,他們就有著力的空間,「依法行政」的世界就是這樣。

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  30. 如果是幾年前,我會相信法律是有用的,這兩年來,法律只是用來肅清政敵,圖利特定人士的工具而已。

    都有人不理法院判決了,你研究法律要做什麼 ?

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  31. >>不過還是不能解釋政府徵收的土地為何會被業者拿去賣。

    不不不,房仲業者在2009年3月賣的是預定要被政府徵收而尚未被徵收的土地。

    很明顯,有些地主認為與其等政府徵收配地,不如先把土地賣給投資客換現金。

    如果真有投資客買下的話,就被那些抗爭地主害死套牢了,哈哈哈哈。

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  32. 所以你就是王先生本人囉 ? 不然你怎麼知道 ?
    話說匿名真的那麼有趣嗎 ?

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  33. 法律或許沒有用,但它至少提供了一個評斷的準則。

    否則若陷入嘴上嚷著正義,但實際上只是被自救會戲劇性、情緒化的表演牽著鼻子走,是很悲哀的。

    板主也提到本次開發案涉及的利益問題,來粗略估算一下:
    自救會爭議土地約20公頃,土地市價每坪2.8萬
    =20*3025*28000 相當於有16億之多。

    你說那些抗爭的地主有多可憐? 要知道他們在當地算是大地主,都發後的利益將近上億!

    整件事,我只看到貪婪,非常悲哀。

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  34. 呃...我想我應該沒有判斷錯吧?

    而且政府九十八年五六月的時候才開始進行地上物補償作業啊。

    (匿名比較方便,請容許我繼續匿名)

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  35. 我只看到你以偏概全的悲哀心態,所以我取消匿名發言了

    你不曉得有的人只是想有地方住,想有田種,餬口飯吃
    土地被徵收,房子被拆了,被政府威脅之下,只好繳出土地權狀,因為這樣可以換回一些地來蓋房子自住。

    財團心態是不會懂在底下苦苦爭口飯吃的老百姓心聲的。

    不過我倒是很期待哪一天你這種人在房子被拆,財產被徵收時,求助無門之時,回想起現在說的話會是什麼感覺。

    btw,耕地不是隨便人都能承受的。

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  36. 如此溝通的結果讓人失望。
    情緒容易發洩,但良好溝通後多數群眾力量才能改變現況。

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  37. 大埔徵地案會上新聞就是靠群眾力量爭取出來的。
    當初阻路開挖時苗栗縣政府是封鎖媒體的。

    當一個民主國家用極權手段去強奪人民的財產時,還有人能大義凜然的為其說話,這才是令人悲哀的一件事,也可見民智未開的地步。

    而溝通,對於那些大埔老農來說,連上總統府告御狀都沒用了,誰來告訴他們要跟誰溝通才能改變現狀 ?

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  38. 個人淺見---
    現在是所謂民主社會時代,無奈的是許多時候懶得用心思考,便以一切依法行政來做藉口。
    目前要改變現況只能靠凝聚人民多數共識來推動修法,實現人民作主,所以溝通很重要,不然人權一步都踏不出去。

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  39. 直接用違憲的公投審議會擋下人民推動的修法就好了,這就是現今政府的作法。

    除非政局能整個大翻盤,連立法院都翻盤,不然體制內的方法目前來說是都不可行的。

    這是悲哀的時代。

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  42. 我想說的是目前強制徵收是不合理的。

    被徵收者是不分富人窮人,所以預設為富人是不合理的。

    舉例來說,紀錄片中有一老農控訴,農地徵收之後,將無法耕作,失去工作,我想也會失去農保,失去他習慣的生活環境,失去聊天聚會的場所,失去平日常聚朋友,對年紀大的人來說,便是失去生活的樂趣...而這些幾乎都是金錢無法購買的。所以這是保障基本人權的抗爭,不能用利益觀點來衡量。

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  43. 我不認同驍驥的論點。

    首先,讓一個老人家365天每天下田工作,就算受傷生病也不能休息,不但要彎腰還常常要泡在冰冷的水裡、或被太陽曬,時常要接觸劇毒的農藥...或許驍驥是不覺得,但我個人是認為有些殘忍啦。

    無法下田、失去工作的說法本身就有問題,太小的土地是無法糊口的,而倘若其土地真有那麼大,那這次農地轉建地的收益至少有幾千萬之譜,或許驍驥是不認為啦,但我覺得以一個農家來說是綽綽有餘了。

    景物變遷、人聚人散,本來就是不可抗拒的;請不要把"基本人權"這種東西無限上綱,驍驥,你有在乎過其他九百多位地主的人權嗎?

    我想很多人可能都忽略一件事,本次徵收案還涉及130餘公頃土地、900多位地主;驍驥你說老農會失去工作,但是除了那些違法在農地上種稻、最後被剷平少數地主外,有更多更多的人,早在去年六月間就沒法在土地上耕作,失業到現在。

    他們正等著政府重新分配土地,等著重新蓋起自己的樓房,等著重回家園。

    難道那些有立委、綠營民代當靠山的自救會成員有"基本人權",其他默不作聲的農民就沒有了嗎?

    若我有說錯,煩請指正。

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  44. 板主,當你說出"要農耕不要徵收"這種話時,代表你根本不了解農村。

    作為被民進黨官員欺負過的農民之子,提醒一句,天下烏鴉一般黑。

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  45. to We :

    你的論點如同一些護航的人一樣,不曉得你是被媒體誤導還是純心護航。
    關於你所謂的98%,請看這篇文章"所謂『同意徵收』的98%大埔農民地主的感受",你的所有論點不攻自破。
    http://www.wretch.cc/blog/billypan101/16477443

    另外,你所謂的天下烏鴉一般黑,是否能請你提出事證,不然如何取信於人 ?

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  46. to We:

    很認同你對老農的關心,基於同樣的心理,請你考慮下面的想法。

    我認為所謂基本人權是指任何一個人的權利,即使滿足99個人的利益,但卻同時必須犧牲一人權益便不符合人權。所謂公益不能同時以犧牲少數人的利益來達成,否則便可說是集體暴力。今日或許你是99個之一,哪天或許你就是必須犧牲的唯一。

    強制徵收制度的存在,讓今日大埔如此、灣寶如此、相思寮、二重埔也是如此,你認為這些人都是為了多獲利益才抗爭嗎?我認為即使只有一人權益遭受傷害,現行強制徵收便不符合公平正義,不符合民主精神。

    我不在意哪個黨來執政,既然號稱民主的社會,便應朝著民主方向前進,不能像專制時期以打著公益的旗號來便宜行事,以公益的名義來強暴少數人的權利。政府若不能尊重少數人便不能侈談顧及人民福利,而政府任意實行強制徵收只是容易落人口實,削弱人民對民主國家的認同。你認為呢?

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  47. 103年配地的 桃園市 中路特區.區段徵收 也是桃園縣政府要吃民地

    區段徵收 農地變更建地 地主領回4成建地
    可是桃園縣政府在中路區域 大吃地主

    限定想配發在桃園市大興西路兩旁的地
    必須要有2500平方公尺的建地才有資格配地

    條件比桃園市現行的 "經國特區" 更嚴苛

    經國特區 與 藝文特區
    都只限定地主配回的只要有1000平方公尺 就可選在經國路與中正路了

    而中路特區 都規劃建地 也沒規劃商業用地
    條件卻比有規劃商業區的 經國特區 藝文特區 更嚴苛

    就是要排擠中路特區的原地主 讓在那的地主
    就算有1甲的農地 也配不回大興西路上

    都是要圖利大建商

    可以請後援會給桃園縣政府施壓嗎
    讓他們取消2500平方公尺的門檻
    恢復到1000平方公尺

    這樣才是有照顧到原地主的福利
    而不是將原地主都配到小馬路
    而圖利大建商來吃民眾的土地

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  48. 桃園縣政府將區段徵收的模式定調成

    你還是農地時的公告地價 乘1.4倍 再乘1.85倍
    然後縣政府再將區段徵收後的公告地價每平方公尺由7萬定價到10萬

    就看你的總權值有多少 可以換回多少建地了




    但是桃園縣政府吃人就吃人在
    他限定大馬路旁要有2500平方公尺的建地 才可配在大興西路上
    2500平方公尺 乘以10萬 就2.5億了


    不公平也就在這了
    你就算有3000坪農地 大約權值在2.42億
    你還是配不到大興西路上的建地


    有一甲地的大地主 還是配不到大馬路 只能被安排往裡面
    這就是圖利財團

    全國也只有中路特區 定這麼高的門檻
    同期的經國特區 也只有定最小面積在1000平方公尺的門檻


    經國特區 與 藝文特區 都是商業用地 可是門檻卻不高

    而桃園 明年103年配地的 中路特區 都沒規劃商業用地
    在大興西路上確訂2500平方公尺的最小配地面積2500平方公尺

    美其名是要大基地大開發
    實則排擠原地主 讓所有的原地主都無法單獨配地

    想配在大興西路上就要與其他地主合併
    合併後又因人多嘴雜不合 而又變建商撿好康了



    桃園縣政府 設一個門檻 就可圈地自拿了

    夠狠!!!!!



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  49. 桃園縣府講的好聽 說讓地主先挑選 挑剩的他們在拿來拍賣
    可是好地點設定最小配回面積是2500平方米
    根本很少有單一地主可配在大興西路上
    最後好地點都被縣府吃了

    藝文特區 與 經國特區 有商業地規劃
    但只限定最小面積是1000平方米

    而無商業區的 中路特區 卻限定2500平方米的資格

    桃園縣政府越辦區段徵收就越精了
    好地點只要設高門檻 就可排擠百分之97的地主了

    真的很狠

    桃園縣府就像棕熊 正在啃實102年度的中路地區無助的地主

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