Wednesday, August 4, 2010

科學解讀大埔農地強徵案

大埔農地遭苗栗縣政府強硬徵收,日前逼到老婦自殺,而什麼都會轉彎的吳揆卻認為老婦本來就有憂鬱症而自殺,果真高級天龍人的想法不是死老百姓可以理解的。

一直以來,我都有在關心此事,只是都沒有特別寫篇文章,現在就讓我用科學的角度來分析大埔強徵案。

先從數字來看:

天下雜誌452期中,土地之怒2 農田變工廠 徵收浮濫 台灣還需要更多工業區嗎?(連結內只有部分,全文請見雜誌) 這篇文章有段話(P.52)是這樣說的
以大埔與竹東二重埔計劃為例,徵收土地面積遠遠超過工業區面積。苗栗大埔工業區只有二十八公頃,但實際徵收一五四公頃。劉政鴻預估,變更後,竹南一坪住宅可賣八萬,而他的徵收成本(不含開發)最高只有一萬七。

先不論園區會不會有廠商進駐,園區之外多徵的地有126公頃,1公頃 = 3025.00011 坪,方便計算我用3025坪就好。

一坪住宅可賣八萬,以最高的徵收成本一萬七去扣除,每坪可得利益為六萬三。

所以總共的估計利益為
126 x 3025 x 63000 = 24012450000
很多位數有點難算,翻譯成口語為兩百四十億




再來,從地圖來看:

blog20100803
這是大埔農地被苗栗縣政府圍地時的公告,可以看得出若園區有起來,徵收地的房價應該會不錯。

然後在2009/03/10的時候,網路上有這篇這篇在賣"科學園區四期 竹南基地 中大埔小段 徵收地",售價:2.85萬/坪,而地段可以看一下這兩張圖。

blog20100802

blog20100801

是不是很眼熟呢 ? 來對照一下Google Map。

blog20100804

比對上面的圍地公告,跟兩張賣地圖,用路名與衛星圖可以很清楚地得知,這賣地的地段就是此次大埔強徵案的地段,所以地價已經就地漲成28500了,相當迅速。

接著,來比對一下時間點,賣地的文章是在2009/03/10所發,而根據蘋果日報的資料得知,2009/4月內政部才核准區段徵收計劃書,月底才公告實施都市計劃,為什麼早在三月的時候就已經有業者可以得知消息賣地了 ?

這就讓人有很多疑問了,為什麼政府徵收的地會由民間業者去賣 ? 是已經轉手了 ? 為什麼還沒徵收已經有業者放出賣地的消息 ? 是內定好了 ? 為什麼那些農地一定要強制徵收,而且不能還地只能換地 ? 是已經賣出了 ?

諸多疑問,我想以當今政局,其真相就會跟“尹清楓命案”一樣,難有真相大白的一天吧。

50 comments:

  1. 太優秀了!給你鼓掌!!

    那個利益還真的很多位數、看得人都眼花了,

    怪不得劉政鴻要吃了秤鉈鐵了心、非蠻幹到底不可。

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  2. 板主弄錯了喔,你忽略了公共設施的部份,還有徵收的土地至少有4成必須轉換成住宅區還給農民。

    所以150*0.4=60公頃的住宅區是必要的(除非要農民們住街上)
    另外政府有說版主都沒在聽,公共設施的部份有46.36公頃;所以至少必要的徵收部分就佔了106公頃。

    還有自從93年竹科提出擴大計畫開始,96年就核可了相關的都市計劃,除了擴大園區外還包含了住宅區、商業區、學校等生活機能,並且根據中央機關建議不斷進行修訂;這些版主都不知道嗎?

    連最基本的情報收集方法都沒有,還用的上科學方法嗎?

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  3. 請問樓上大大:
    沒錯,您說的是,徵收的土地至少有4成必須轉換成住宅區還給農民,那住宅區的價位不會因此水漲船高嗎??難道該計畫完成後住宅區會賣17,000?? 28,500?? 或是更高?? 依舊有利可圖ㄚ。
    再以苗栗縣來看,"農民"要的是耕作的農地,強徵換"住宅區"給他們幹什麼?? 他們可以耕作維生嗎?? 等於政府強迫"農民"離職,一群老年失業的"農民"如何生活??
    當今馬的政府一直對百姓強調"節能減碳"還脫下西裝上班作秀,還一直核定大型開發案.....開發是最不環保的行為;再說檢討一下苗栗縣的工業區,有多少閒置不用的廠房?? 這樣的情況全省都相同,政府還做了很多"蚊子館",還要另行徵地開工業區嗎?? 您可以基本的情報收集方法來為大家回答一下嗎??

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  4. 二樓的 希望你標準一致 是監督爛症腐的力量 而不會是反監督的633團隊

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  5. 提到 46.36 公頃是「公共設施」,請問「公共設施」是啥?居然比園區 28 公頃還大得多?是不是只是灌水徵收面積的巧立名目?
    另外還給農民的建地根本沒有四成,而是按照建地價格與徵收價格的比例去分配,那些住宅區恐怕都會變成炒地皮的標的物了!

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  6. 給二樓 :
    1.請提供你所說的法源依據,是土地法還是都市計畫法內的哪些條文?

    2.要護航請搞清楚狀況,這次大埔強徵案是群創光電陳情增地的那五公頃、24戶農民的地,請別混淆視聽,時間點是不一樣的。

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  7. 目前大埔自救會目前提出的補償方法似乎是:(目前公告地價*坪數)/未來開發後地價=配回坪數;如果是這樣當然很不合理。

    可是若以政府相關會議紀錄、公告、新聞,以及房地產業者的討論來看,抵價地面積應為徵收面積41、46%;這部份還要在查,或網友有確實法律程序資料可供參考?

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  8. >>這次大埔強徵案是群創光電陳情增地的那五公頃、24戶農民的地,請別混淆視聽,時間點是不一樣的。

    這樣說就不對了,區段徵收必須將所有土地徵收後再重新分配,所以計畫區內的土地本來就要全部徵收後在重新分配。
    當然部份地區應規劃的關係有可能申請原地保留。
    而擴大增地的那五公頃部分,原地保留因廠區開發而成為不可能。但要注意的是,就算不擴大廠區,那五公頃也本來就是要被徵收的,這點並沒有改變。

    這部份可以從那邊愚人節的會議紀錄中看到。

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  9. >>請提供你所說的法源依據,是土地法還是都市計畫法內的哪些條文?

    並非從法源推估而來,主要參考的資料是96年的會議紀錄;其中縣政府提出抵價地須至少配回45%-----而最低配地需求為48.89公頃;45%的標準應該是源於抵價地面積不得少於總徵收面積40%的法令要求。而在97年的版本中,住宅區的面積為67.55公頃。

    當然這部份本人並非專門,若有疏漏還請指教。

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  10. 很多人都以為這個案子是單純將農業區開發成工業區,實非如此,此乃都市計劃;為的是將竹南地區開發成一個新市鎮。因此本次計畫中工業開發所佔的比例無足輕重。

    公共用地46.36公頃是否太多,其中道路即佔了25公頃;學校跟電力占了5公頃;河岸地佔了6公頃.....當然要不是法令限制,應該大家都希望能賣錢的土地能更多吧?

    至於竹南園區是否有再擴張必要?
    標準廠房部分使用率為55%左右,而可出租土地利用率達99%左右。

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  11. 會說農地被徵收作都發很可憐的人,大概沒聽過甚麼叫暴發戶吧?

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  12. 感謝上面幾位理性的討論,雖然這些東西不是我的專業,不過看過都委會672、679會議紀錄後,可以了解到所徵154.13公頃用地各項分闢用途,但是有些疑問還是沒辦法釐清。

    1.為何政府徵收的地會被拉高價錢後由民間販售 ?
    2.為何群創光電無須用地,當地民眾又強烈抗爭之下,還是沒有辦法原地償還 ?

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  13. 另外,給某樓,我只聽過三代公務員身價數百億,跟三歲自耕農的故事,這就是你說的暴發戶嗎 ?

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  14. >>為何政府徵收的地會被拉高價錢後由民間販售 ?
    這個仲介案要賣的應該是"預定被政府徵收的農地",獲利的空間在於從賤價的農地轉為有價值的建地。賣方為農民,投資客必須等政府徵收分配,才能取得建地。

    以仲介所說的"低成本高報酬 , 換算後配回建地成本約7萬元"來看,算法應該是:
    2.85萬(每坪農地)/0.4(交換比)=每坪建地成本7.125萬

    其實以每坪農地賣2.85萬來看就算是高價,因為一般農地的市價低於公告價,是一文不值的。

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  15. >>為何群創光電無須用地,當地民眾又強烈抗爭之下,還是沒有辦法原地償還 ?
    這部分因為不確定抗爭地主的土地位址與實際要求(可參考689次紀錄等),所以很難判斷,只能約略臆測。

    可能的因素之一是,若看679次紀錄中的劃分地圖,擴增的五頃範圍內原先包含商務區與道路,就算復原也不能保證不會被拆遷。


    另外兩點令人在意的是,在689次會議紀錄中,大埔自救會的態度是"決不接受徵收";而自98年5月政府發放地上物相關補償費之後,就不得在該地上種植農作物(不論接受補償與否)。
    因此只能說縣長手段蠻橫,但是農民作物被破壞乃不可為而為之的結果。

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  16. 另外要補充的是,目前那些抗爭地主已經錯過了申請時間,因此在補償問題上可能無法以上述條件視之。

    因此以現有條件來看,只能申請補償金而無法申請配地。

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  17. 感謝上面的意見,關於徵收手段部分,我就不多說了,請見http://www.dfun.com.tw/?p=27786或自行google。

    另外感謝解釋建地成本計算方式,不過我還是不懂為何是給所謂的王先生去賣就是。

    補述一下,我前面全部以住宅去算的240億其實不為過,就算真實以各種規劃用地去計算,加上發包、工程中的隱藏利益,我想是不會少於這個數的。

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  18. 給二樓,(徵收的土地至少有4成必須轉換成住宅區還給農民),意思是原價歸還嗎?還是以住宅區價格,(一坪住宅可賣八萬,以最高的徵收成本一萬七去扣除,每坪可得利益為六萬三),那這樣是不是就像把人抓來然後叫人拿很多錢來贖,向土匪一樣。

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  19. 拜託一下,要參與討論,也麻煩自己做點功課,不然很難就事論事耶,淪為各說各話,就沒意思了!

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  20. 明明那個徵收計劃圖,住宅區很明顯超過一半...
    還跟別人說是為了用來配地而不是為了炒地皮?
    誰相信啊?

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  21. 你眼力真好,如果住宅區真超過一半的話,那可是涉及偽造文書喔....

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  22. 一個議題真的要做好多功課,尤其對一位過客來說。
    謝謝解釋!碰到類似議題應該會有多一點認識了。

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  23. >>其中縣政府提出抵價地須至少配回45%-----而最低配地需求為48.89公頃

    請問這48.89如何來的?

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  24. 謝謝你!讓一些不懂事件內容的人更清楚政府的醜陋!

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  25. >>請問這48.89如何來的?
    這個數據是從96年會議紀錄中,縣政府的提出的估算值;詳細的計算方式並不清楚,應該是源於配地率與補償計算而得。

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  26. 都市計畫送審前,有一道程序「公開展覽三十天及舉行說明會」,所以開會審查前,書圖都已經先公布了,因此核定前任何人都可以查得到徵收位置與面積,並非難事。都審過了,就開始進行徵收(私有土地)程序了

    (因此您文中說徵收核定前,業者怎麼會知道準確地徵收範圍,這一點都不奇怪。)

    科學研究很好,法律與程序也應該加減了解一點,以免好意被扭曲......

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  27. 恩,不過還是不能解釋政府徵收的土地為何會被業者拿去賣。

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  28. (審查會有開過幾次的簡單經驗分享)

    基本上委員"只看有沒有違反相關的法律規定",只要沒有違反,大概都會過。

    少部分謹慎的委員,會要求(有關)"主管機關"(不是地方的縣市政府哦)也出席。

    另外一點,普通民眾也可以到審查會上表達意見的(我親眼看過民眾也到審查會場中激昂發言,不過委員採不採信就看他高興了,我側面觀察,多數委員還是一樣"只看有沒有違法",就這樣。)

    所以,對付萬惡的政府,只有科學研究,"效果"真的很有限,倒不如好好研究法律,才能夠制裁這些知法弄法的人。

    PS:別怪審查委員顢頇,因為法律沒規定的事情/要求/標準,他也不能管,但是法條或相關規定有寫到的,他們就有著力的空間,「依法行政」的世界就是這樣。

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  29. This comment has been removed by the author.

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  30. 如果是幾年前,我會相信法律是有用的,這兩年來,法律只是用來肅清政敵,圖利特定人士的工具而已。

    都有人不理法院判決了,你研究法律要做什麼 ?

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  31. >>不過還是不能解釋政府徵收的土地為何會被業者拿去賣。

    不不不,房仲業者在2009年3月賣的是預定要被政府徵收而尚未被徵收的土地。

    很明顯,有些地主認為與其等政府徵收配地,不如先把土地賣給投資客換現金。

    如果真有投資客買下的話,就被那些抗爭地主害死套牢了,哈哈哈哈。

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  32. 所以你就是王先生本人囉 ? 不然你怎麼知道 ?
    話說匿名真的那麼有趣嗎 ?

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  33. 法律或許沒有用,但它至少提供了一個評斷的準則。

    否則若陷入嘴上嚷著正義,但實際上只是被自救會戲劇性、情緒化的表演牽著鼻子走,是很悲哀的。

    板主也提到本次開發案涉及的利益問題,來粗略估算一下:
    自救會爭議土地約20公頃,土地市價每坪2.8萬
    =20*3025*28000 相當於有16億之多。

    你說那些抗爭的地主有多可憐? 要知道他們在當地算是大地主,都發後的利益將近上億!

    整件事,我只看到貪婪,非常悲哀。

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  34. 呃...我想我應該沒有判斷錯吧?

    而且政府九十八年五六月的時候才開始進行地上物補償作業啊。

    (匿名比較方便,請容許我繼續匿名)

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  35. 我只看到你以偏概全的悲哀心態,所以我取消匿名發言了

    你不曉得有的人只是想有地方住,想有田種,餬口飯吃
    土地被徵收,房子被拆了,被政府威脅之下,只好繳出土地權狀,因為這樣可以換回一些地來蓋房子自住。

    財團心態是不會懂在底下苦苦爭口飯吃的老百姓心聲的。

    不過我倒是很期待哪一天你這種人在房子被拆,財產被徵收時,求助無門之時,回想起現在說的話會是什麼感覺。

    btw,耕地不是隨便人都能承受的。

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  36. 如此溝通的結果讓人失望。
    情緒容易發洩,但良好溝通後多數群眾力量才能改變現況。

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  37. 大埔徵地案會上新聞就是靠群眾力量爭取出來的。
    當初阻路開挖時苗栗縣政府是封鎖媒體的。

    當一個民主國家用極權手段去強奪人民的財產時,還有人能大義凜然的為其說話,這才是令人悲哀的一件事,也可見民智未開的地步。

    而溝通,對於那些大埔老農來說,連上總統府告御狀都沒用了,誰來告訴他們要跟誰溝通才能改變現狀 ?

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  38. 個人淺見---
    現在是所謂民主社會時代,無奈的是許多時候懶得用心思考,便以一切依法行政來做藉口。
    目前要改變現況只能靠凝聚人民多數共識來推動修法,實現人民作主,所以溝通很重要,不然人權一步都踏不出去。

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  39. 直接用違憲的公投審議會擋下人民推動的修法就好了,這就是現今政府的作法。

    除非政局能整個大翻盤,連立法院都翻盤,不然體制內的方法目前來說是都不可行的。

    這是悲哀的時代。

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  42. 我想說的是目前強制徵收是不合理的。

    被徵收者是不分富人窮人,所以預設為富人是不合理的。

    舉例來說,紀錄片中有一老農控訴,農地徵收之後,將無法耕作,失去工作,我想也會失去農保,失去他習慣的生活環境,失去聊天聚會的場所,失去平日常聚朋友,對年紀大的人來說,便是失去生活的樂趣...而這些幾乎都是金錢無法購買的。所以這是保障基本人權的抗爭,不能用利益觀點來衡量。

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  43. 我不認同驍驥的論點。

    首先,讓一個老人家365天每天下田工作,就算受傷生病也不能休息,不但要彎腰還常常要泡在冰冷的水裡、或被太陽曬,時常要接觸劇毒的農藥...或許驍驥是不覺得,但我個人是認為有些殘忍啦。

    無法下田、失去工作的說法本身就有問題,太小的土地是無法糊口的,而倘若其土地真有那麼大,那這次農地轉建地的收益至少有幾千萬之譜,或許驍驥是不認為啦,但我覺得以一個農家來說是綽綽有餘了。

    景物變遷、人聚人散,本來就是不可抗拒的;請不要把"基本人權"這種東西無限上綱,驍驥,你有在乎過其他九百多位地主的人權嗎?

    我想很多人可能都忽略一件事,本次徵收案還涉及130餘公頃土地、900多位地主;驍驥你說老農會失去工作,但是除了那些違法在農地上種稻、最後被剷平少數地主外,有更多更多的人,早在去年六月間就沒法在土地上耕作,失業到現在。

    他們正等著政府重新分配土地,等著重新蓋起自己的樓房,等著重回家園。

    難道那些有立委、綠營民代當靠山的自救會成員有"基本人權",其他默不作聲的農民就沒有了嗎?

    若我有說錯,煩請指正。

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  44. 板主,當你說出"要農耕不要徵收"這種話時,代表你根本不了解農村。

    作為被民進黨官員欺負過的農民之子,提醒一句,天下烏鴉一般黑。

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  45. to We :

    你的論點如同一些護航的人一樣,不曉得你是被媒體誤導還是純心護航。
    關於你所謂的98%,請看這篇文章"所謂『同意徵收』的98%大埔農民地主的感受",你的所有論點不攻自破。
    http://www.wretch.cc/blog/billypan101/16477443

    另外,你所謂的天下烏鴉一般黑,是否能請你提出事證,不然如何取信於人 ?

    ReplyDelete
  46. to We:

    很認同你對老農的關心,基於同樣的心理,請你考慮下面的想法。

    我認為所謂基本人權是指任何一個人的權利,即使滿足99個人的利益,但卻同時必須犧牲一人權益便不符合人權。所謂公益不能同時以犧牲少數人的利益來達成,否則便可說是集體暴力。今日或許你是99個之一,哪天或許你就是必須犧牲的唯一。

    強制徵收制度的存在,讓今日大埔如此、灣寶如此、相思寮、二重埔也是如此,你認為這些人都是為了多獲利益才抗爭嗎?我認為即使只有一人權益遭受傷害,現行強制徵收便不符合公平正義,不符合民主精神。

    我不在意哪個黨來執政,既然號稱民主的社會,便應朝著民主方向前進,不能像專制時期以打著公益的旗號來便宜行事,以公益的名義來強暴少數人的權利。政府若不能尊重少數人便不能侈談顧及人民福利,而政府任意實行強制徵收只是容易落人口實,削弱人民對民主國家的認同。你認為呢?

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  47. 103年配地的 桃園市 中路特區.區段徵收 也是桃園縣政府要吃民地

    區段徵收 農地變更建地 地主領回4成建地
    可是桃園縣政府在中路區域 大吃地主

    限定想配發在桃園市大興西路兩旁的地
    必須要有2500平方公尺的建地才有資格配地

    條件比桃園市現行的 "經國特區" 更嚴苛

    經國特區 與 藝文特區
    都只限定地主配回的只要有1000平方公尺 就可選在經國路與中正路了

    而中路特區 都規劃建地 也沒規劃商業用地
    條件卻比有規劃商業區的 經國特區 藝文特區 更嚴苛

    就是要排擠中路特區的原地主 讓在那的地主
    就算有1甲的農地 也配不回大興西路上

    都是要圖利大建商

    可以請後援會給桃園縣政府施壓嗎
    讓他們取消2500平方公尺的門檻
    恢復到1000平方公尺

    這樣才是有照顧到原地主的福利
    而不是將原地主都配到小馬路
    而圖利大建商來吃民眾的土地

    ReplyDelete
  48. 桃園縣政府將區段徵收的模式定調成

    你還是農地時的公告地價 乘1.4倍 再乘1.85倍
    然後縣政府再將區段徵收後的公告地價每平方公尺由7萬定價到10萬

    就看你的總權值有多少 可以換回多少建地了




    但是桃園縣政府吃人就吃人在
    他限定大馬路旁要有2500平方公尺的建地 才可配在大興西路上
    2500平方公尺 乘以10萬 就2.5億了


    不公平也就在這了
    你就算有3000坪農地 大約權值在2.42億
    你還是配不到大興西路上的建地


    有一甲地的大地主 還是配不到大馬路 只能被安排往裡面
    這就是圖利財團

    全國也只有中路特區 定這麼高的門檻
    同期的經國特區 也只有定最小面積在1000平方公尺的門檻


    經國特區 與 藝文特區 都是商業用地 可是門檻卻不高

    而桃園 明年103年配地的 中路特區 都沒規劃商業用地
    在大興西路上確訂2500平方公尺的最小配地面積2500平方公尺

    美其名是要大基地大開發
    實則排擠原地主 讓所有的原地主都無法單獨配地

    想配在大興西路上就要與其他地主合併
    合併後又因人多嘴雜不合 而又變建商撿好康了



    桃園縣政府 設一個門檻 就可圈地自拿了

    夠狠!!!!!



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  49. 桃園縣府講的好聽 說讓地主先挑選 挑剩的他們在拿來拍賣
    可是好地點設定最小配回面積是2500平方米
    根本很少有單一地主可配在大興西路上
    最後好地點都被縣府吃了

    藝文特區 與 經國特區 有商業地規劃
    但只限定最小面積是1000平方米

    而無商業區的 中路特區 卻限定2500平方米的資格

    桃園縣政府越辦區段徵收就越精了
    好地點只要設高門檻 就可排擠百分之97的地主了

    真的很狠

    桃園縣府就像棕熊 正在啃實102年度的中路地區無助的地主

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